来源：21世纪经济报道
"顶流"地块登场、房企蜂拥而上、一日收金百亿，6月的北京土拍市场异常热闹。
6月14日，北京三宗地共吸引了82家房企竞拍，总成交金额高达110亿元。
(资料图片)
为了加持摇号运气，广东国企越秀甚至在桌面摆上了显眼的红色袋子，红袋子上印着硕大的"大吉大利"。没错，就是4月份在上海土拍中摆"橙子+香蕉"以求"成交"的越秀。
最终越秀幸运摇中了海淀双新村"王炸"地块。业内人士不禁感慨，不晓得以后北京土拍场上会不会"奇招频出"，房企们一边严谨测算数据，一边虔诚信奉"玄学"。
而且近期北京土拍出现了一种奇特的景观，许多闻所未闻的外地开发商扎堆进京，被业内称为"一绝"。北京楼市资深观察人士甚至感慨"名单上有一半的开发商，根本没听过他们的名字。"
摇中顺义地块的石家庄创世纪，大股东是自然人，21世纪经济报道记者查询到，龙湖、万科与石家庄创世纪都有合作关系；报名海淀两地块的太原萃丰，甚至成立于前天，火速注册、火速进京。
当下，核心城市的土拍表现与全国楼市形成了鲜明的反比，大环境越是冷淡，热门城市优质地块的竞争越是激烈，北京这样"最亮的星"在夜空中更显耀眼。
到底为什么会涌现这么多外地小微型开发商？未来北京是否会出手改变这种现象？北京土拍又将走向何方呢？
"航母级"地块争夺战
与6月初十几亿元的"小而美"地块不同，今日北京土拍出现了"庞然大物"。
海淀双新村两地块也被业内称为"航母级"地块，两宗地的起拍价总计86亿元，地价上限时对应的楼面价不超过9万元/平方米，销售指导价均为12.1万元/平方米。
这也是今年北京供地清单里唯二的海淀区住宅地块，在拟供地阶段就已经受到业内关注。地块位于传统的西山别墅区，周边豪宅林立，地块未来产品提前锁定高端住宅形态。
其中，海淀双新村3-1地块本身的起拍价就有69亿元，该宗地也是首次提出了新的竞拍规则，要求地价触及上限之后，竞报超低能耗建筑面积，当达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。
总价高、超低能耗建筑要求、高端产品形态等条件都意味着这宗地块的开发难度不低，对开发商的资金实力、产品能力、运营把控能力都是不小的挑战，尤其是在豪宅圈里竞争，更考验房企的综合能力。
即便代价高昂，该宗地还是吸引了30家房企及联合体参与竞拍，不仅包括华润、保利、中海、金茂、首开、招商、中建等常见面孔，越秀、厦门国贸等近期活跃在北京土拍市场上的外地国企也再次出现，更有许多北京楼市陌生的开发商意图进京，许久未在北京拿地的万科也报名了竞拍，月初即已参拍过顺义地块的东方雨虹，这次牵手海门海泰，同时报名了海淀区双新村两地块。
竞拍现场，海淀双新村3-1地块30家竞买主体极其踊跃，快速触及最高地价之后，全部参与了超低能耗建筑面积竞拍。
由于房企热情高涨，超低能耗建筑的竞拍阶梯直接从1000平方米跃升至5000平方米，并且再次快速触及面积上限，30家竞买主体全部积极参与摇号。
最终，越秀以79.35亿元+4.5万平方米超低能耗建筑面积+摇号获得海淀双新村"王炸"地块。
值得注意的是，越秀进京之路异常勇猛，2月初刚以59亿元斩获两宗热门地块，是该批次土拍最大的"黑马"。
海淀双新村4-1地块同样火热，起拍价为17亿元，地价上限为19.55亿元，在报名阶段已经触及地价上限，31家报名主体直接进入摇号定胜负，最终天恒摇中该地块。
顺义幸福西街地块则吸引了21家房企及联合体竞拍，起拍价9.6亿元，地价上限为11.04亿元，销售指导价4.6万元/平方米，迅速触及最高地价后，由石家庄创世纪摇号竞得。该企业是北京楼市的全新面孔。
北京土拍的火热与楼市销售的背离，本质上还是因为北京楼市的安全度高。
"其实北京开发的利润也没有那么足了，但毕竟北京新房市场还有比较稳定的需求，所以开发商涌入北京拿地，在安全性上是有保障的。"合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者。
叠加开发商在6月底之前拿地，9月份左右可以开盘入市，当年就能达成业绩及回款，致使企业在6月份补仓的意愿比较高。
"生猛"的新玩家
北京近期土拍中，许多陌生名字刷新了业内认知。
6月1日土拍摇中了最热地块的福建雄旺，其股东为自然人施琳、施祥，注册仅半年，此前在北京也没有开发经验。
有业内人士透露，福建雄旺疑为福建建发的"马甲"，二者有多个合作开发项目。
再以14日土拍为例，南通江海港、江苏师山、如皋市润皋、扬州华鹏、中皋置业、太原萃丰、海门海泰、武汉联发瑞盛、石家庄创世纪、陕西同致、芜湖康润、陕西保景汇等公司，在今年以前，并不被北京楼市所知。
北京土拍房企详情。制图：21世纪经济报道
尤其太原萃丰，企查查信息显示，该企业成立于2023年6月12日，股权穿透以后，大股东为张亚平，是山西东辉能源集团董事长，山西东辉则是一家以原煤开采、洗选煤、炼焦、化工为主业的民营企业。
一家成立仅3天的开发商，有勇气与实力同步参拍海淀区双新村两宗地，敢于承担近百亿元的地价及豪宅操盘要求，一定程度上存在是大房企"马甲"的可能性。
幸运摇中顺义地块的石家庄创世纪房地产开发有限公司，与龙湖、万科都有合作开发的历史。21世纪经济报道记者查询得知，龙湖与河北创世纪共同出资成立了河北领拓房地产开发有限公司，该项目公司开发了石家庄龙湖天璞项目。2017年3月末，石家庄万科和石家庄创世纪共同成立了石家庄万科润德房地产开发有限公司，该项目公司开发了万科在石家庄的首个项目——润德万科翡翠公园；当年8月，万科还与润德、泰发基金签署了战略合作协议。
北京土拍市场为什么短时间内聚集了这么多外地小微型企业参拍，其中一种可能性就是北京楼市的常客们，邀请有合作关系的小型房企们进京拿地，摇中地块之后再合作开发。
21世纪经济报道记者注意到，北京土拍市场近期取消了"土地成交后，不得以任何直接或间接形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方"的限制条款。这就意味着，哪怕竞得热门地块的房企本身不具备开发能力，也可以引入其他房企共同开发，腾挪空间大了许多。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，全国土拍市场持续分化之下，北上杭等核心城市受到了更多外地房企的关注，而在摇号中签率持续走低之下，房企为提高中签机会，甚至请有开发资质的供应商协助参拍，进一步推高了土拍热度。
郭毅也向21世纪经济报道记者提供了另一种思路。
郭毅透露，北京房地产开发资质分为四级，但是很早就已经不再办理三级、四级资质的审核了，也就是说，目前在北京注册的房地产开发公司都必须具备一级或二级资质，但外地城市还是可以注册房地产开发三级、四级资质的，北京也并未禁止外地三级开发商、四级开发商参与土地竞拍。
综合之下，客观上，规模型房企有可能会通过曲折的关联，在外地迅速注册三级、四级房地产开发资质，并且进京参拍。
各大房企与"马甲"们一起，带来了北京土拍市场的繁荣，但这并不意味着销售同样热闹，也不意味着楼市回暖。
中指数据显示，2023年前5个月，尽管部分核心城市土拍市场明显回暖，但全国土拍市场总体热度仍旧低迷。
"房企当前投资逻辑严重趋同，全都聚焦核心城市热门地块，为获取地块，房企甚至动用‘马甲’，部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。"张凯分析说。
而对于北京后续是否会出手改变"马甲"扎堆的现象，一位不愿具名的业内人士认为，竞拍的房企越多、对土地收益的贡献越大，这种特殊市场环境下、特殊优质地块造就的典型现象可能不具备可持续性。
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